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    永利激光管:房企融资“压力山大”,泰禾为啥屡获百亿融资支持?

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    2019-01-29 14:27:54 来源:南方周末

    春节前夕,2018年表现抢眼的闽系房企泰禾集团,又有融资动向:1月28日,泰禾集团与中国建设银行福建分行签署合作协议,建行将为泰禾提供总额100亿元的融资支持,涉及范围包括人民币贷款、外币贷款及其他信贷服务。

    这是继2018年下半年先后获得上海银行、光大信托“两个200亿”授信之后,泰禾集团又一次获得百亿规模以上的融资支持。至此,在不到4个月的时间里,泰禾已经获得超过500亿元的融资额度。

    虽然坊间时有传言称,泰禾资金面堪忧,后续发展缺乏支撑。但从实际表现来看,泰禾能够逆势获得这么多金融机构的力挺,足见专业机构对泰禾发展前景的信心,使得有些传言不攻自破,也打破了部分人对泰禾的固有印象。那么,金融机构对泰禾的信心究竟从何而来呢?

    经营策略调整卓有成效

    眼下,房企的融资环境并不好。虽然近期央行宣布全面降准,给整体处于困境的房地产行业资金面带来了利好消息,但房企融资渠道有限、融资难的局面仍然存在,行业整体融资压力依然不小。

    中原地产研究中心统计数据显示,2019年1月以来,截至1月24日,相关房地产企业公布的融资计划近60起,合计融资金额超过1500亿元,刷新近一年多来的融资月度新高。不过,其中大多融资集中在龙头房企,中小房企成功融资的寥寥无几,融资马太效应显现。

    分析人士认为,金融机构之所以屡次对泰禾集团等大型房企抛出橄榄枝,规模及资金面稳定是重要考量标准,由于整体收紧,使得优质房企的优势更获青睐,自然成为更多机构的合作对象。

    过去一年间,除了“两个200亿”,据不完全统计,泰禾2018年内获批的债券、REITs、ABS、ABN、美元债、中期票据等各类融资产品总额度已达307.51亿元,另有104亿元融资产品正在相关部门审批过程中。

    业内人士分析,金融机构青睐泰禾,首先因为泰禾发展迅速,土地储备充沛并且成本、布局合理,发展基础雄厚;其次,泰禾长期坚持的新中式精品化发展思路,也使其在优质项目成为“新刚需”的新形势下,具有充分的后发动力,未来发展空间较大。

    这其中还有一个重要原因是,泰禾近年来有策略地转变了经营思路,并迅速收到成效,市场反响热烈,财务指标显著改善。

    一位接近泰禾集团的人士表示,泰禾一直是国内高端地产的领导者,以前更追求单品高端价值,如今为了满足更多精英消费者改善居所需要,开始开发不同层次的精品住宅,从而也面临追求高周转的合理压力。这位人士称,“泰禾在坚持大的战略方向的同时,在经营策略上进行了调整,一年之内已然见效,实现了现金流回正。”

    业内人士评价称,泰禾既追求高品质,单品价值高,又加快周转速度与回款效率,实现了现金流回正,这么大规模的企业,一年内完成如此转变,是不容易的。金融机构正是看到了这些变化,才有了力挺泰禾的底气。

    粮草充足提振机构信心

    “兵马未动,粮草先行”,对地产行业来说,积累的多寡决定了摆在一家企业面前的道路有多长。

    泰禾集团就是凭借长期的稳步积累,奠定了扎实的发展基石,在近几年集中转化为发展动力,并且以其目前的储备来说,粮草充足,未来几年发展后劲强力可期。

    克而瑞研究中心此前发布的“2018年上半年中国房企总土储货值TOP100”榜单显示,泰禾集团以7775亿元位列第10,以6609亿元权益货值位列第9。

    泰禾的突出排名远在销售排名之上,可见其尤其注重长远发展,大部分储备将在接下来几年内成为自己稳步发展的“活水源头”。这也是金融机构之所以能够放心地与泰禾合作,提供融资支持的基本原因。

    泰禾不仅地多,还有两大优势:一是布局,二是价低。

    多年来,泰禾始终围绕一二线城市布局,项目遍布32个主要城市,覆盖区域包括:以北京为中心的“京津冀”地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的珠三角地区以及以福厦为中心的海西经济区、以武汉为中心的中部地区。

    难能可贵的是,泰禾在布局时实现了“物美价廉”。2013年,泰禾在北京、上海等地集中拿地,这被当时很多同行指责太“激进”,但事实证明,2013年在一线城市拿地的费用,如果等到2016年,要至少翻一番。这些土地的获取和溢价,为泰禾之后几年的快速发展打下了坚实基础。

    泰禾早于许多房企完成了对一线城市的初步布局。而等到各大房企啃着地价不断飙升的一线城市这根硬骨头时,泰禾已经抽身招拍挂市场,又先人一步转投增长期的二线城市以及一线城市的存量市场。

    大量收并购,让泰禾尝尽低价拿地的甜头。2016至2017年期间,泰禾新增项目大多位于一二线城市,且土地成本平均为6000元/平方米。2018年上半年,泰禾新增土地面积157.02万平米,新增储备建面157.11万平米,土地投资金额57.88亿元,计算可得,新增土地均价仅不足4000元/平米。

    充足的土地储备让泰禾“心中不慌”,也给金融机构吃下一颗定心丸。

    新中式精品长期利好显现

    如果说“粮草”决定了摆在房企的道路有多长,产品质量则决定了房企最终能在这条道路上走多远。

    尤其在大多数人的基本居住需求得到了较好满足之后,质量成为新的刚性需求,越来越多的人注重居住品质,众多房企也面临由量向质的转变。

    作为长期坚持新中式精品思路的房企,泰禾多年的积淀,在最近几年陆续收获果实。业内人士分析,未来,主打优质项目的房企,还会受到更多市场认可。也正是基于对未来发展的认可,资本市场对泰禾集团等精品化战略清晰的大房企十分青睐。

    尤其是新中式,泰禾前瞻性地将精力投入在对传统筑居文化的探寻中。作为世界第二大经济体,发展壮大的中国已经步入寻求文化自信的新时代,中国传统文化开始觉醒和复兴,这也将直接带动中式居住方式的价值回归。

    泰禾集团董事长黄其森曾说,“泰禾的战略布局,是所有房企里最清晰的,也执行最坚决的”。这个战略不仅指布局,也包括项目形态和产品匠心。尤其在过去一年里,虽然各家房企遭遇了罕见的困境,有的中小房企甚至面临生死难题,但泰禾还是凭借过硬的产品质量和独到的精品项目,收获了金杯银杯口碑。

    2018年,包括院子系、大院系、小院系、府系、园系、湾系等在内的泰禾全系精品项目都受到热捧。以小院系为例,1月26日,泰禾上海大城小院第五次开盘,迎来开门红,176套别墅类房源实现了1小时去化100%的业绩。

    此前,泰禾项目热销屡屡见诸媒体——2018年11月底,信达泰禾•上海院子二期开盘,326套房源1小时售罄,总销金额约25亿;2018年,北京金府大院累计实现年销50亿元;北京院子二期3个月达成55亿元销售额;昌平拾景园自2017年入市至今销售过百亿。

    粮草充足,精品利好不断显现,也无怪乎金融机构越来越青睐泰禾集团这样的房企。

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